本報記者 陳 瀟

2025年步入尾聲，房企正加快交付重點項目，全力推進保交樓。住房城鄉建設部數據顯示，截至今年10月份，全國750多萬套已售出但難交付的住房實現了交付。

保交樓不僅是保障購房者權益的底線任務，更是穩定房地產市場的重要支撐力。當前，各大房企保交樓任務完成情況如何？支撐保交樓的資金來自哪里？還有哪些難點項目有待攻堅？帶著上述問題，近期，《證券日報》記者探訪多個樓盤，了解保交樓的真實進展，并與企業、專業人士等進行深度交流，探尋行業新發展方向。

加緊施工保交樓

自2021年下半年起，部分房企資金承壓，項目停工、交付延期等問題陸續出現，購房者心理預期波動，行業信心受到沖擊。據克而瑞不完全統計，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建筑面積約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重約10%。交付壓力在短時間內集中顯現，也讓行業調整的陣痛被迅速放大。

2022年7月底，保交樓首次被寫入中央政治局會議文件，會議明確提出“保交樓、穩民生”的政策基調。隨后，圍繞保交樓，一攬子政策持續落地，項目交付節奏逐步恢復，多地保交樓工作取得積極進展。

11月下旬，《證券日報》記者在天津生態城實地探訪時看到，即便是寒冷的冬天，不少曾承壓推進的項目仍在加快建設節奏，工地上塔吊運轉、工序銜接有序；而已完成交付的小區，公共配套和綠化逐步完善，業主陸續辦理入住手續。

以遠洋集團旗下的博御園項目為例，該項目作為區域內較早推進交付的住宅項目之一，已于今年9月份實現提前交付，比預期早了一個月。

該項目相關負責人孫一鳴告訴《證券日報》記者，博御園項目包括的三個地塊均按時或提前完成了交付，累計交付超過1700戶。孫一鳴所在的遠洋天津團隊在2024年至2025年間，已在天津區域累計交付9個批次、3714戶，通過提前風險排查、逐戶驗房師陪同驗房、問題閉環整改、交付后園區巡檢等流程，保持了較高的交付滿意率。

在業主端，這種變化同樣直觀。博御園業主張阿姨（化名）告訴《證券日報》記者，原本自己擔心交付時間不確定，但最終不僅提前收房，產權辦理也僅用約一周時間就完成了。“交付的時候，我還帶侄子、侄女過來看了，能看出來房子蓋得挺不錯。”

這種轉變，并非個案。此前，《證券日報》記者還走訪了河北保定多個保交樓項目。與幾年前記者看到的工地施工放緩的情形相比，目前多數項目主體工程已完成或接近尾聲，不少業主已住進新房。

這些項目所呈現的交付節奏與質量，反映出行業執行能力的逐步恢復。

從企業層面來看，頭部房企的歷史遺留項目逐步出清。例如，碧桂園自2022年以來累計交付房屋超過180萬套，今年保交付工作進入沖刺收官階段；融創中國在2022年至2024年間累計交付約66.8萬套，今年將基本完成保交付任務。

“2023年和2024年是交付壓力最集中的階段，到了2025年，集團層面的交付任務已經明顯下降。”融創中國一位高管對《證券日報》記者表示，過去每年動輒十幾萬套的交付高峰已逐步消化，從集團視角看，保交樓工作正進入收官期。

讓更多資金“愿意進、進得來”

從各地實踐來看，保交樓之所以能夠順利推進，并非依賴單一政策工具，而是逐步形成了一套清晰的紓困路徑：先以政策性資金穩住項目運行，再通過制度設計減少新增紓困資金顧慮，最終引入市場主體盤活項目。上述“三步走”的機制，成為當前保交樓工作得以持續推進的重要支撐。

具體來看，在房企出險初期，資金斷裂是項目停滯的直接原因。為避免風險擴散，政策層面率先注入資金活水，確保項目恢復建設。

2022年，央行推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃。在中指研究院企業研究總監劉水看來，這些資金承擔應急托底功能，重點支持主體結構已完工但配套設施尚未完善的項目，并撬動商業銀行提供配套融資，極大提振了市場信心。

2024年起，房地產融資協調機制逐步建立，“白名單”項目貸款機制加快落地。“‘白名單’機制通過項目維度篩選，精準支持具備一定完工基礎和資產質量的項目，并有效將項目與房企集團整體債務風險切割，保障資金安全。”劉水稱。

最新數據顯示，全國“白名單”項目貸款審批金額已經超過7萬億元，有力保障了商品住房項目建設交付。

隨著保交樓進入縱深推進階段，單一政策性資金難以覆蓋全部需求，如何讓更多資金“愿意進、進得來”成為新的發力點。

在此背景下，各地在保交樓實踐中，援用破產重整制度下的“共益債”安排，為紓困資金提供更明確的法律保障。

“所謂‘共益債’，是指在破產程序中，新借的資金必須用于全體債權人共同利益，但其清償順序也優于普通債權，可有效降低增量資金的風險顧慮。”北京金訴律師事務所主任王玉臣向《證券日報》記者表示。

一位房企高管向《證券日報》記者直言，在“共益債”框架下，部分原本因抵押瑕疵、債權復雜而難以獲得融資的項目，得以重新啟動建設，為保交樓爭取了重要資金支持。其中，地方政府主導的紓困基金的參與，帶動更多市場化力量開始深度參與保交樓進程，成為推動項目持續運行的關鍵一環。

此外，資產管理公司（AMC）與代建企業形成互補協同。AMC通過債務重組、資產整合和流動性支持，化解復雜債權關系；代建企業則以專業操盤能力，保障項目建設質量和交付效率，甚至推動不少原本停滯的項目實現從“紓困盤”向“熱銷盤”的轉變。

“不少項目并非缺乏開發條件，而是受短期現金流緊張影響，施工進度一度被迫放緩甚至停滯。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，這類項目只需再投入一定資金，即可完成已售房屋交付，一些未售出的房屋，還可以通過銷售償還相關貸款，進而形成資金回流，推動項目持續運轉。

難點項目如何破題？

“目前已售住房中，大約八成至九成已經實現交付，剩下的多是推進難度最大的‘硬骨頭’項目。”一位長期參與交付工作的一線項目負責人向《證券日報》記者表示。

從問題結構看，目前未能順利交付的項目，呈現更復雜的特征。一方面，部分項目債權關系盤根錯節，涉及多重抵押、民間融資甚至訴訟糾紛，資產處置和資金進入門檻較高；另一方面，也有項目雖已完工，但因產權歸屬、抵押權優先順位等問題，導致“房子能住，證卻辦不下來”，購房人權益保障仍面臨現實障礙。

從城市層級看，區域保交樓進度也存在分化。“一二線城市項目貨值高、市場基礎好，只要有一定增量資金介入，往往就能形成‘交付—回款—再投入’的正向循環；但三四線城市由于單個項目貨值有限，即便引入新資金，也面臨回收周期長、風險收益不匹配等現實挑戰。”上述一線項目負責人告訴記者。

針對這些難點項目，各地也在探索更具針對性的處置路徑。一方面，繼續通過司法重整、市場化并購、引入AMC等方式，推動債務出清與資產重組；另一方面，對于資產價值不足、市場化難以完全消化的項目，不少地區通過貨幣化安置等方式，實現去庫存、保安置、保交樓多重成效。

土地和項目收儲亦在發揮托底作用。多位業內人士向《證券日報》記者透露，一些符合條件的存量土地已由地方政府或國資平臺回購，回籠資金被定向用于保交樓項目建設，為后續交付提供關鍵支持。一些紓困項目住宅被收回用于保障性住房等用途，既盤活了存量房源，也有助于相關項目回籠資金。

對于不少大型房企來說，完成保交樓任務后，其重心也開始轉向更長期的發展。有房企高管表示，隨著公司保交樓項目進入尾聲，當前工作的重點已轉向存量土地和未開發項目的重啟。“一方面是通過引入新投資人或金融機構，對歷史債務進行整體置換；另一方面是在條件成熟的核心項目中，推動增量資金進入，盡快啟動建設和銷售。這也是企業恢復造血能力的關鍵一步。”

總體來看，隨著大多數項目逐步完成交付，房地產行業持續數年的保交樓攻堅戰已取得關鍵性成果，存量風險正加快出清。

更重要的是，保交樓并未止步于兜底，還將進一步推動行業運行機制加快重塑。從現房銷售穩步推進到“交付即辦證”等政策明確落地，一系列制度安排正成為新的行業規則，房地產行業也由此邁向更加安全、可持續的新發展模式。