中經(jīng)在線訪談
訪談嘉賓：
張泓銘 全國(guó)政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員
李曉林 全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)
特約主持人：
曾 剛 中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任
策劃：歐陽(yáng)夢(mèng)云；制作：產(chǎn)經(jīng)部
主持人：各位觀眾朋友，大家好，今天我們來(lái)討論最近很受關(guān)注的、也是兩會(huì)期間熱議的話題——關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存和防風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
大家知道2016年經(jīng)濟(jì)工作非常重要的任務(wù)是去庫(kù)存，而且去庫(kù)存里面房地產(chǎn)去庫(kù)存又是核心問(wèn)題。過(guò)去一段時(shí)間，我們國(guó)家從中央到地方都出臺(tái)了各種各樣的政策，也產(chǎn)生了一些效果，也引起了社會(huì)廣泛的討論，在兩會(huì)期間我們看到依然是吸引各方高度關(guān)注的問(wèn)題。今天請(qǐng)來(lái)兩位全國(guó)政協(xié)委員討論大家關(guān)心的話題，這兩位嘉賓是：全國(guó)政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張泓銘；全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林。歡迎兩位，我是來(lái)自中國(guó)社科院金融研究所的曾剛。
接下來(lái)討論問(wèn)題，第一個(gè)是去庫(kù)存的問(wèn)題，這一點(diǎn)得到了國(guó)家的高度重視，也寫進(jìn)了報(bào)告，作為2016年主要任務(wù)，房地產(chǎn)是去庫(kù)存的核心。兩位委員簡(jiǎn)單講講造成目前我們房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存高的原因，以及庫(kù)存基本的狀況，跟我們簡(jiǎn)單做一個(gè)介紹，先從李總開始。
李曉林：大家好，很高興做客中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)。去庫(kù)存這個(gè)話題是這次政協(xié)會(huì)議非常熱的話題，并且在克強(qiáng)總理政府工作報(bào)告也充分體現(xiàn)了這個(gè)話題，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿，其中去庫(kù)存大家討論非常多。去庫(kù)存首先要弄清幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題，數(shù)據(jù)問(wèn)題。因?yàn)榇蠹抑缽膰?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字公布來(lái)看，我們庫(kù)存現(xiàn)在是7億平方米庫(kù)存量，實(shí)際上我認(rèn)為實(shí)際情況會(huì)大于這個(gè)數(shù)，因?yàn)檫�有在建的、未竣工的和爛尾樓，這也是很大的一塊。這些加在一起會(huì)大大超過(guò)7個(gè)億的庫(kù)存。有的評(píng)估機(jī)構(gòu)說(shuō)30億，有的說(shuō)50億，我覺得庫(kù)存量可能有幾十萬(wàn)億的資產(chǎn)。如果能消化一部分，或者是消化一大部分，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。我覺得數(shù)據(jù)很重要，究竟是多少現(xiàn)在說(shuō)法還不一致，為什么要弄清數(shù)字，如果數(shù)字不清楚就不知道去多少，去多了也不行，我們面臨“十三五”，還有“一路一帶”走出去，我們庫(kù)存和材料也要走出去，“十三五”還要大發(fā)展，所以去多少也很重要，去多了也麻煩，要適量。
再有，地區(qū)性有差別。最近大家非常關(guān)心的是北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)和銷量齊升，也有人說(shuō)“暴漲”，我個(gè)人認(rèn)為“齊升”說(shuō)法比較準(zhǔn)確，個(gè)別樓盤有暴漲，個(gè)別條件好的、建筑裝修都不錯(cuò)可能有暴漲，但普通的還是齊升。但是部分二線城市和廣大的三、四線城市沒(méi)有什么好的形勢(shì)，形成冰火兩重天的狀況。
我認(rèn)為，去庫(kù)存的問(wèn)題上，一線城市可以不用考慮，也不用擔(dān)心。大家現(xiàn)在已經(jīng)看到了，我們大量的庫(kù)存是在三、四線城市和部分二線城市上，庫(kù)存壓力非常大，應(yīng)該想辦法把這些庫(kù)存盤活。所以要有區(qū)別，北京現(xiàn)在不需要去庫(kù)存，北京現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)還不錯(cuò)，上海也一樣。再有就是杠桿作用，根據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)情況，有的地方要去杠桿，但是大部分地區(qū)要加杠桿，比如我說(shuō)二、三、四線城市需要加杠桿，你要去庫(kù)存，你就要出臺(tái)利好政策，在金融、稅收方面要加杠桿，這是去庫(kù)存的前提。
主持人：我總結(jié)一下，第一，數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確。第二，地區(qū)區(qū)別對(duì)待。第三，杠桿作用發(fā)揮適當(dāng)。然后再研究怎樣去庫(kù)存，就是你剛才說(shuō)的話題。
請(qǐng)問(wèn)張委員您怎么看剛才這個(gè)問(wèn)題，剛才李總講到數(shù)據(jù)真實(shí)性的問(wèn)題，您對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存狀態(tài)有個(gè)什么樣的看法。
張泓銘：我同意李總的意見。現(xiàn)在社會(huì)上流行的數(shù)據(jù)是7.19億平米現(xiàn)房，而根據(jù)我的計(jì)算是66.7億平米，占用資金是40萬(wàn)億左右，40萬(wàn)億這個(gè)量是挺大的。主持人剛才提出了一個(gè)問(wèn)題，導(dǎo)致這些庫(kù)存的原因是什么？我想有三個(gè)原因。
第一，我們對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展指導(dǎo)思想。首先，我們要把它作為一種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能還是滿足民生的功能？房地產(chǎn)第一功能是要滿足民生需求，滿足各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的需要，使用的需要，但是并不需要把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)作為需要，這是很大的誤區(qū)，甚至十幾年之久都沒(méi)有扭過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)要為經(jīng)濟(jì)服務(wù)，要稅收服務(wù)，第一是解決民生需要，解決住的需要，解決用房需要，然后才是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能，要把關(guān)系擺正確。
第二，對(duì)城鎮(zhèn)化理解有誤區(qū)。城鎮(zhèn)化發(fā)展是我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，但是有很多人把城鎮(zhèn)化理解狹隘化，認(rèn)為就是房地產(chǎn)，這里有一個(gè)很大的誤區(qū)，城鎮(zhèn)化絕對(duì)不是房地產(chǎn)化的問(wèn)題。
第三，還有更大的問(wèn)題，社會(huì)上有一種認(rèn)為房?jī)r(jià)“永漲不跌”的神話，認(rèn)為投資房產(chǎn)只賺不賠，這幾乎成了社會(huì)上大部分人的預(yù)期。 當(dāng)然，我承認(rèn)就現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的情況來(lái)看，無(wú)論個(gè)人投資人還是機(jī)構(gòu)投資人投資房產(chǎn)都是賺的，但這不是永遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)不是永遠(yuǎn)上升的。我認(rèn)為這三點(diǎn)就是導(dǎo)致房地產(chǎn)總體過(guò)熱，導(dǎo)致總體庫(kù)存太大的原因。
主持人：張委員講到政策本末的問(wèn)題，這里確實(shí)有一些值得反思的地方。第二個(gè)問(wèn)題，剛才李總在講去杠桿、加杠桿關(guān)系的時(shí)候講到政策，去年年底包括今年初也出了很多相關(guān)政策，比如降低首付、調(diào)整二房標(biāo)準(zhǔn)、降低利率等等。各地方政府還在降低契稅、營(yíng)業(yè)稅等等政策，這些都是我們看到為了去庫(kù)存采取的措施。目前來(lái)看，兩位專家怎么樣評(píng)價(jià)，政策是否已經(jīng)取得應(yīng)有的效果？應(yīng)該好像也帶來(lái)了一些其他的問(wèn)題，二位如何評(píng)價(jià)。
李曉林：前一段中央去庫(kù)存的舉措非常正確，從宏觀經(jīng)濟(jì)看去庫(kù)存沒(méi)有問(wèn)題，也出臺(tái)一些利好政策，比如剛才你說(shuō)的首付貸、去稅收等等，對(duì)行業(yè)一個(gè)是保護(hù)，再有是有利于行業(yè)的健康發(fā)展。特別是北京、上海、深圳這樣的一線城市非常明顯，發(fā)展非�？欤褪钦呃玫脑�。
像北京、上海這樣的城市，土地稀缺，咱們都知道北京市五環(huán)以內(nèi)的土地特別少，上海外環(huán)以內(nèi)的地特別少，深圳核心區(qū)也特別少了。另外這些城市是外來(lái)人口聚集的主要城市。北京市政府公布的數(shù)據(jù)，每年有60萬(wàn)人進(jìn)來(lái)，他們就是剛需，要吃要住。最起碼他們要租房，現(xiàn)在的北京人把房拿出來(lái)給他們住，他自己就要改善一下。剛需拉動(dòng)改善性需要，再加上股市不太好，其他投資項(xiàng)目利潤(rùn)不清晰，大家有可能拿錢出來(lái)做房地產(chǎn)投資，剛性需求拉動(dòng)改善性需求，加上投資性需求，三個(gè)疊加在一起了，再加上政策利好，遠(yuǎn)期看土地資源稀缺，這就是主要原因。
三、四線城市不是這樣的�，F(xiàn)有人民居住情況還是不錯(cuò)的，改善性需求有，但是剛性需求和投資性要求相對(duì)會(huì)比較少。目前現(xiàn)有政策調(diào)整他們?nèi)?kù)存可能會(huì)有一些慢。在三、四線城市，以及一些二線城市能不能給一些更好的政策解決來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，我們也曾經(jīng)進(jìn)行了一些調(diào)研。比如東北老工業(yè)基地的一些地方，我們?nèi)ミ^(guò)牡丹江和佳木斯兩個(gè)市，都是幾百萬(wàn)人口，很不錯(cuò)，從這些年的情況來(lái)看還很好，他的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，他們普通商品房才賣3000多，好一點(diǎn)4000多，一般3500左右，東北的房子墻要厚，因?yàn)槔�，采暖各方面的設(shè)備費(fèi)用比較大，他才賣3000多一平米。你想想成本很高，利潤(rùn)很低，這種房子的產(chǎn)品泡沫很少，我們?cè)谡{(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜幸粋�(gè)風(fēng)俗習(xí)慣，農(nóng)村女孩嫁人不要幾大件，而是要求城鎮(zhèn)里一套房子。房子可以是一居室，如果按照平均價(jià)3500元，60平米來(lái)算， 總價(jià)才20萬(wàn)左右，按照現(xiàn)在的首付原則，是將近2成首付，也就是首付3-4萬(wàn)元。這個(gè)地區(qū)有這種需要，而且沒(méi)有泡沫。我反對(duì)零首付，這樣的杠桿銀行風(fēng)險(xiǎn)太高，我更反對(duì)首付貸，等于是沒(méi)花錢，還是零首付。如果能夠把銀行按揭降到一成最好，拿1、2萬(wàn)塊錢就可以完成買房結(jié)婚居住的需求，房地產(chǎn)最怕有泡沫�，F(xiàn)在有幾十萬(wàn)億，大部分是銀行的，如果在這方面加一點(diǎn)杠桿，我估計(jì)能去一大片庫(kù)存。
政府購(gòu)買保障房是最好的時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@么多的房子賣不出去，我建議開發(fā)商降一下，不能都指著政府，開發(fā)商把房?jī)r(jià)降一降，中央有支持保障性住房的政策，地方政府要作為，拿錢來(lái)買一批，用于保障性住房的庫(kù)存房。這樣開發(fā)商降一點(diǎn)，政府買一點(diǎn)，就可以解決貧困地區(qū)的需求。一部分讓年輕結(jié)婚的剛性需求，有剛性需求的人很多，但是他們卻沒(méi)有買房的能力。像北京，有剛性需求的人太多了，但是哪有錢買房子，地方也是一樣。政府買一點(diǎn)，開發(fā)商降一點(diǎn)。用加杠桿的原則，大家一塊上，這樣有可能促進(jìn)三、四線城市去庫(kù)存的速度，我是這樣理解。
主持人：謝謝李總，李總講的差異化政策還是很有意思的。前一段時(shí)間，央行在降低首付的時(shí)候，也提到商業(yè)銀行可以根據(jù)自己的情況，做一些差異化的改變，差異化政策到底怎么實(shí)施。張委員，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？目前咱們政策取得什么樣的效果，有什么樣的障礙，哪方面有可以改進(jìn)的地方？
張泓銘：有關(guān)部門出臺(tái)兩方面的政策，第一，降首付。降契稅、營(yíng)業(yè)稅的政策，就是鼓勵(lì)需求一端的政策。應(yīng)該說(shuō)，這是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，整個(gè)2015年，甚至包括2014年第四季度，中央政府都出臺(tái)了一些鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策，包括宏觀金融政策，都有了。降準(zhǔn)、降息都有，累計(jì)起來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)需求一端。加上今年2月份兩道政策，我們完全有把握認(rèn)為，政策對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，是有作用的。無(wú)論一線、二線、三線全面起作用。但是問(wèn)題是程度不一樣。剛才所說(shuō)超一線城市，2015年已經(jīng)很熱了，到兩道政策出來(lái)以后，更催生了熱度。還有很多三、四線城市，這把火燒的夠不夠，我們需要觀察一段時(shí)期。如果一線城市溫度夠了，有過(guò)熱的話，我們是不是撤一點(diǎn)。三四線城市加一把火沒(méi)問(wèn)題，這就是李克強(qiáng)總理所說(shuō)的去庫(kù)存當(dāng)中“因城施策”的問(wèn)題。
主持人：剛才李委員和張委員都講到加杠桿的問(wèn)題，去庫(kù)存并不是說(shuō)一味的去杠桿，同時(shí)有的地方還要加杠桿。目前操作過(guò)程已經(jīng)有加杠桿的情況出現(xiàn)，銀行在沒(méi)有降低首付的情況下，有一些首付貸已經(jīng)出來(lái)了，沈陽(yáng)曾經(jīng)出臺(tái)了一個(gè)很短的政策——大學(xué)生購(gòu)房零首付，這就是對(duì)特定的人群加杠桿，加杠桿動(dòng)力不一樣，有的是民間資金，有的是政府的推動(dòng)。我是研究銀行的，從銀行的角度來(lái)講，這種東西可能存在一些風(fēng)險(xiǎn)，不知道兩位委員怎么看待加杠桿的特點(diǎn)，怎么樣能夠更好控制它，或者說(shuō)更好把握加杠桿的過(guò)程。李委員先來(lái)。
李曉林：中央提的“三個(gè)去”沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)槲覀兇嬖谝恍﹩?wèn)題所以提出“三個(gè)去”，但是在執(zhí)行層面上需要研究。我覺得產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)應(yīng)該去杠桿，在煤炭、鋼鐵、水泥行業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程去杠桿是對(duì)的。在去庫(kù)存上應(yīng)該是加杠桿，用杠桿幫著去庫(kù)存。我覺得去杠桿上，產(chǎn)能過(guò)剩配杠桿是對(duì)的，但是有一些高科技領(lǐng)域、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)新這些需要發(fā)展的應(yīng)該加杠桿了，有去有加才符合我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)調(diào)整。去庫(kù)存應(yīng)該適當(dāng)加杠桿，去杠桿可能是不太適合的。
主持人：張委員怎么看？
張泓銘：去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存、補(bǔ)短板、降成本——這是中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出的今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)。對(duì)于去杠桿的問(wèn)題和房地產(chǎn)問(wèn)題聯(lián)系起來(lái)，可以稍稍仔細(xì)的討論一下，理解一下去杠桿是一件大事。2008年開始美國(guó)金融危機(jī)以后，提出新常態(tài)的觀點(diǎn)就是全世界去杠桿，新常態(tài)主要的特點(diǎn)是新杠桿，我是認(rèn)同世界上去杠桿的大背景�，F(xiàn)在我們?nèi)ジ軛U，我們?nèi)ジ軛U的思想觀點(diǎn)是符合世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)的，總體上我們?cè)诮?jīng)濟(jì)當(dāng)中要去杠桿，去杠桿程度我們可以研究，但是大勢(shì)是去杠桿，這是一個(gè)大前提。
結(jié)合房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題，我認(rèn)為要仔細(xì)的分析。這里還要因地制宜，如果是庫(kù)存很嚴(yán)重的地方，對(duì)需求一端要加杠桿，我們要推動(dòng)需求消化庫(kù)存。對(duì)于供給側(cè)恐怕要適度的收緊，庫(kù)存那么大你還要加大施工就更糟了。杠桿有加有減——加需求端杠桿，減供給端的杠桿。
對(duì)于已經(jīng)過(guò)熱的一線城市要倒過(guò)來(lái)干，對(duì)需求者也許我們要稍稍的收杠桿降杠桿，對(duì)于供給側(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很好，供不應(yīng)求，我們應(yīng)該適度加大杠桿。在總體減杠桿前提下，我們要區(qū)別對(duì)待不同的地區(qū)，需求兩端要有不同的對(duì)策。
主持人：加杠桿減杠桿不是絕對(duì)的。
李曉林：絕對(duì)不是一個(gè)去杠桿可以解決的。我和張委員的意見還是比較一致，有的地方要加，有的地方要去。
主持人：看起來(lái)是非常復(fù)雜的。
張泓銘：組合很多。
主持人：大家知道最近幾個(gè)星期以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新首付貸大家已經(jīng)看到，至少目前非常關(guān)注，而且在城市里作為投機(jī)的一種手段，好像使用還挺廣泛。我不掌握具體的數(shù)字，央行兩會(huì)期間新聞發(fā)布會(huì)上專門提到首付貸，目前定性不太好，有點(diǎn)違法的嫌疑。這類產(chǎn)品看起來(lái)某種程度在加杠桿，替買房者加杠桿，目前的范圍到底是很廣泛普遍的現(xiàn)象，還是局部地區(qū)的現(xiàn)象？它的危害，或者說(shuō)它的影響會(huì)有哪些？我想大多數(shù)人對(duì)這個(gè)并不是很熟悉。兩位委員給我們大概的介紹一下情況。
李曉林：首付貸是最近一段時(shí)間出現(xiàn)的情況。這就是變相的零首付。前不久沈陽(yáng)想出臺(tái)一個(gè)零首付，第二天政策就腰斬了，沈陽(yáng)市政府也說(shuō)是在探討，我是不同意零首付的，這樣容易引起次級(jí)債危機(jī)，美國(guó)就是反面教材。零首付肯定是走不通的，有一些中介和機(jī)構(gòu)就想出一個(gè)規(guī)避零首付的方法，就是首付貸，變相的零首付。這樣容易引起金融風(fēng)險(xiǎn)，如果波及面大了，容易危害我們整個(gè)金融體系。有的地方房?jī)r(jià)有泡沫，還沒(méi)有吹破，但是變相零首付了，你首付都是貸款解決，一旦房?jī)r(jià)跌下來(lái)銀行資產(chǎn)就壞了，就會(huì)引起類似于美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，所以趕快要制止。
主持人：從房地產(chǎn)健康發(fā)展角度來(lái)看，這類產(chǎn)品不利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展，過(guò)度透支了未來(lái)的發(fā)展。
李曉林：首付貸還有點(diǎn)違規(guī)。
主持人：昨天央行負(fù)責(zé)人講，像這類機(jī)構(gòu)大多數(shù)不具備貸款資質(zhì)。正常來(lái)講，我們國(guó)家貸款機(jī)構(gòu)是要拿金融資質(zhì)的。張委員有什么補(bǔ)充嗎？
張泓銘：剛才提到首付貸，除了正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)給予貸款以外，民間機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格說(shuō)是非金融機(jī)構(gòu)也給予貸款，實(shí)際上是變成零首付或者極低首付，這是有風(fēng)險(xiǎn)的。首先這不符合我們國(guó)家的法律，因?yàn)槲覀儑?guó)家不允許沒(méi)有金融牌照沒(méi)有金融資質(zhì)的機(jī)構(gòu)放貸，這在法律的層面就否定了。其次，它的危害還是很大的，最鮮活的樣本就是美國(guó)次貸危機(jī)，用國(guó)家擔(dān)保的形勢(shì)讓沒(méi)有購(gòu)房能力的人買房，后來(lái)通過(guò)金融衍生產(chǎn)品導(dǎo)致危機(jī)，追終溯源就是買房極低貸款造成的，前車之鑒我們一定要防范。
分析一下這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在我們國(guó)家規(guī)定首付比例是25%，這是正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供的貸款。民間的零首付實(shí)際上也是來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，最后也會(huì)傳遞到金融機(jī)構(gòu)里，所以危害是一樣的，所以我們不贊成。
主持人：接下來(lái)還有比較大的問(wèn)題，前一段時(shí)間講到三四線城市去庫(kù)存，是不是可以跟農(nóng)民工進(jìn)城，或者是新型城鎮(zhèn)化關(guān)聯(lián)起來(lái)。之前有部門出臺(tái)了一個(gè)意見，支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)買房，好像有一個(gè)具體的政策。這點(diǎn)兩位怎么看，主要問(wèn)題集中在二、三、四線城市，未來(lái)購(gòu)房的主體會(huì)是哪些？現(xiàn)在來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化過(guò)程是否可以形成對(duì)二、三、四城市需求支撐，成為支持的來(lái)源。各位怎樣看待這樣一個(gè)命題，如果說(shuō)命題成立，未來(lái)還需要什么樣的政策來(lái)支持它。
李曉林：前一段時(shí)期，我們?nèi)?kù)存，城鎮(zhèn)庫(kù)存的房子希望通過(guò)農(nóng)民工消化，初衷和想法都沒(méi)問(wèn)題，都是好的。這次政府工作報(bào)告也提出將會(huì)有60%的人居住城鎮(zhèn)，這個(gè)數(shù)字就不少了，這是非常強(qiáng)大的剛性需求。農(nóng)民工這些年在城市打工賺了一些錢，我們認(rèn)為他們有可能是城鎮(zhèn)住房的消化主體。
實(shí)際上這段時(shí)間看并不明顯，這些年農(nóng)民工掙到錢都回去買房了，那時(shí)候他們所在地區(qū)的房子更便宜�，F(xiàn)在這一輪要想去庫(kù)存，三、四線城市去庫(kù)存就需要政策的支持。現(xiàn)在手里有錢的那些農(nóng)民工，基本已經(jīng)在家鄉(xiāng)的城鎮(zhèn)買房子了。還有一些想買房的，手里沒(méi)有那么多錢，這涉及到農(nóng)村的房子、宅基地，再加上土地使用權(quán)怎么流轉(zhuǎn)起來(lái)的問(wèn)題，這些年都沒(méi)有能流轉(zhuǎn)起來(lái)。他們將來(lái)想要進(jìn)城，他們手里的資產(chǎn)就是現(xiàn)有的宅基地，祖宗幾代人給留下的宅基地。土地承包以后是他們的，流轉(zhuǎn)起來(lái)可能他們有機(jī)會(huì)。
主持人：資金的支持可以置換。
李曉林：這么多年進(jìn)城�！笆濉币�(guī)劃要求有60%的農(nóng)民要到城鎮(zhèn)居住。剛才我講了農(nóng)村女孩嫁人要有一套房子，因?yàn)橐^(guò)日子。她們并不要求在北京和上海，在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)有一套房子就可以了。我們看看怎么增加他們的收入，再有宅基地和土地使用，你不住可以把房子賣給別人。
主持人：張委員怎么看這個(gè)問(wèn)題。
張泓銘：關(guān)于城鎮(zhèn)化的話題，能在各種報(bào)告里面看到，中央提出“三個(gè)1億人口”的問(wèn)題，明確指出了要讓1億農(nóng)民進(jìn)城落戶，這樣的政策無(wú)疑是對(duì)消化庫(kù)存，對(duì)城鎮(zhèn)化是有好處的。鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城落戶買房，有利于市場(chǎng)需求的政策已經(jīng)出來(lái)，這是沒(méi)問(wèn)題的。短期的角度看，我們鼓勵(lì)農(nóng)民，長(zhǎng)遠(yuǎn)角度有兩個(gè)問(wèn)題需要考慮。
農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民為什么進(jìn)城？關(guān)鍵是三、四線城市要集中各種資源，使當(dāng)?shù)氐某鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，有更多的企業(yè)進(jìn)來(lái)，有更多的資金進(jìn)來(lái)，有更多的項(xiàng)目進(jìn)來(lái)擴(kuò)大就業(yè)。讓農(nóng)民工進(jìn)來(lái)不是簡(jiǎn)單農(nóng)民落戶的問(wèn)題，而是三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)崗位，這個(gè)根本問(wèn)題要解決。這樣做有利于農(nóng)民進(jìn)城，有利于農(nóng)民落戶，也有利于農(nóng)民購(gòu)房，這是一個(gè)問(wèn)題。
第二，我在農(nóng)村有資產(chǎn)，有承包的土地資產(chǎn)，有宅基地資產(chǎn)。如果從根本的角度考慮，我們?nèi)绾卧谵r(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度上有重大的改革，農(nóng)民資產(chǎn)權(quán)利如何通過(guò)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，變成現(xiàn)金，進(jìn)城就沒(méi)有障礙了。如果說(shuō)徹底的解決農(nóng)民進(jìn)城的問(wèn)題，恐怕要考慮中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，農(nóng)民資產(chǎn)權(quán)利市場(chǎng)化轉(zhuǎn)化的問(wèn)題，就需要全部解決。
主持人：張委員講的是未來(lái)可持續(xù)發(fā)展，這也是政策規(guī)劃時(shí)，“不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的問(wèn)題。去庫(kù)存是短期化，未來(lái)是需要有可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制。
李曉林：我再補(bǔ)充一下，剛才張委員講政府工作報(bào)告說(shuō)是1億農(nóng)民進(jìn)城，但是從另外一個(gè)數(shù)據(jù)看，會(huì)大于這個(gè)數(shù)字。我們現(xiàn)在中國(guó)有9億勞動(dòng)力，其中1億受過(guò)高等教育和專業(yè)技能培訓(xùn)的。這9億人要是60%的比例進(jìn)城，也就5個(gè)多億。5個(gè)多億是含城市的，所以我覺得可能會(huì)大于1個(gè)億。
主持人：這說(shuō)明空間還是很大的。
還有一個(gè)問(wèn)題，我估計(jì)這個(gè)問(wèn)題還在討論階段，但是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較深遠(yuǎn)。具體我也沒(méi)太研究過(guò)，提出來(lái)供大家討論，也不講具體實(shí)施進(jìn)度的問(wèn)題。
最近有新聞提到加快研究出臺(tái)房貸利率，按揭利息，提高個(gè)人所得稅的政策。這個(gè)政策在國(guó)外是很普遍，在美國(guó)都是這樣，自己的房貸按揭抵扣個(gè)人所得稅，在中國(guó)因?yàn)閭�(gè)人所得稅制度本身不太完善，所以還沒(méi)有抵扣政策，既然說(shuō)有這樣的一個(gè)討論，如果真的可以抵稅，這樣會(huì)不會(huì)是未來(lái)可能的趨勢(shì)，這是一個(gè)。第二，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身有怎樣的影響。我個(gè)人認(rèn)為不一定是非�？斓氖虑�，現(xiàn)在我們研究“十三五”，是面向未來(lái)的討論。
李曉林：這個(gè)話題是一個(gè)美好的前景，國(guó)際上一些發(fā)達(dá)國(guó)家就用這種杠桿，稅收的杠桿。你所有的消費(fèi)，包括你的住房消費(fèi)、教育生活都是在稅前。目前現(xiàn)行是根據(jù)你的收入交所得稅，我覺得你說(shuō)的事是挺好的，但需要時(shí)間，還有個(gè)人申報(bào)的問(wèn)題。怎么報(bào)、怎么申，不單純是房地產(chǎn)首付貸的問(wèn)題，需要很好的誠(chéng)信體系來(lái)幫助完成。
主持人：個(gè)人所得稅的稅制要完善。
李曉林：一是稅制整體完善，另外誠(chéng)信體系要建設(shè)好，目前出臺(tái)不可能。
主持人：這是大家一個(gè)好的預(yù)期。最近媒體上討論還挺多的，張委員您怎么看待這個(gè)問(wèn)題。
張泓銘：購(gòu)房款抵扣個(gè)人所得稅的政策，在發(fā)達(dá)國(guó)家是很流行的政策，尤其是在美國(guó)很流行。在中國(guó)出現(xiàn)已經(jīng)有段時(shí)間了，上世紀(jì)最后一個(gè)十年到二十一世紀(jì)初，上海在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)購(gòu)房款抵扣所得稅，我本人也是受益者。當(dāng)時(shí)上海實(shí)行這樣的政策，推動(dòng)上海那一輪樓市回暖取得了很好的作用，市場(chǎng)好了以后就迅速取消，好像實(shí)行了5年的時(shí)間。
這個(gè)問(wèn)題是我們可以考慮的，但是還是要因城施策，不是普惠的政策。如果說(shuō)那個(gè)地方庫(kù)存擠壓很多，你要推動(dòng)消費(fèi)需求一端，那么可以考慮實(shí)施這個(gè)政策，如果很火熱的地方就不用考慮這個(gè)政策了，還是要“因城施策”，政策的本身還是可以研究的。
主持人：原來(lái)曾經(jīng)有過(guò)實(shí)踐，還有過(guò)一定的經(jīng)驗(yàn)。
時(shí)間有限，兩位委員公務(wù)很繁忙，還要開會(huì)，今天就聊到這里。兩位委員還有補(bǔ)充的嗎？
李曉林：沒(méi)有。
張泓銘：沒(méi)有。
主持人：感謝兩位委員在百忙之中參加我們的討論，感謝給了我很多的啟發(fā)，謝謝大家。
張泓銘：謝謝主持人，謝謝經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)。
李曉林：謝謝。