日前舉行的中央經濟工作會議提出，“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給”“深化住房公積金制度改革，有序推動‘好房子’建設”。

今年以來，各地區各部門加快出臺實施各項支持性政策，積極釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產市場止跌回穩。受訪專家表示，在房地產市場調整轉型的關鍵階段，市場格局呈現分化特征。

——二手房對新房的替代作用增強。隨著住房發展進入新階段，新房銷售規模下降、二手房交易占據主導將成為房地產市場的常態。1—11月，全國二手房交易網簽面積在交易總量中的占比為45%。

重慶大學副校長劉貴文認為，傳統以新房銷售為主的增量交易格局正走向新房和二手房并舉的格局，并進一步走向以二手房交易為主的成熟市場格局。

國家發展改革委宏觀經濟研究院研究員劉琳認為，當前房地產市場供求關系發生重大變化，今年以來市場新增供給減少，這既是各地落實嚴控增量的正向反饋，也是市場自發調整的結果。

針對“因城施策控增量、去庫存、優供給”，中指研究院分析認為，接下來，預計庫存量大的城市或區域新增土地供給將得到嚴控，各地去庫存政策將繼續落地。

——部分熱點城市率先呈現回暖向好的積極態勢。1—11月，廈門、貴陽、武漢等城市的新房和二手房網簽交易總量同比保持增長。

中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹認為，表現較好的熱點城市具有基本面堅實、政策協同發力等共同特點。需求端，通過優化限購、降低首付比例等方式，降低居民購房門檻和成本；供給端，注重優化土地供應結構，鼓勵企業打造適配需求的產品。

秦虹認為，熱點城市的實踐表明，增加“好房子”供給是激活市場、穩定預期的關鍵，特別是在品質提升、配套完善、服務優化方面要滿足市場期待。

——租房需求替代了一部分購房需求。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認為，隨著住房租賃市場快速發展，“租購同權”政策加快落地，正深刻重塑我國住房消費模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前住房困難群體對公租房的需求等都在增加，但有效供給還不足，迫切需要通過盤活存量來解決。

積極穩妥化解房企風險方面，記者了解到：近期房企化債取得積極進展，行業風險正逐步出清，大型房企在熱點城市拿地增多；同時，保交房攻堅戰扎實推進，對符合條件的項目納入“白名單”予以資金支持，市場信心在逐步修復。