【經(jīng)濟ke】轉(zhuǎn)讓、停工……2017的“地王”們?nèi)兆佑悬c慘

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 李永華

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第2期)

　　風(fēng)起，勢變。

　　話說赤壁之戰(zhàn)時，魏武揮鞭，意氣方遒，鐵索連船，直指江東。可嘆的是，旱鴨子曹孟德不知道長江上的風(fēng)向會變，風(fēng)向一變戰(zhàn)局也就變了。霎時間，檣櫓灰飛煙滅，孟德走了華容道。

　　1400多年后，李自成于山海關(guān)外的一片石對決吳三桂。一路順風(fēng)順?biāo)�的大順軍忽然遭遇�?dāng)頭逆風(fēng)，埋伏的清軍順風(fēng)而來，大順軍猝不及防，一路潰敗。

　　這一次，同樣上演了一幕潰退局面的，是曾經(jīng)銜枚疾進(jìn)的“地王”。

　　高歌

　　2016年，是地產(chǎn)商的狂歡年。

　　房價一波又一波地飆漲，地產(chǎn)商們也兜著“高價拿地，高價賣房”的心思，買漲不買跌，在舉牌時，價格按10億元往上跳，也紋絲不動。

　　于是，一波又一波地王橫空出世。有數(shù)據(jù)稱，2016年誕生了350個地王項目。

　　在房地產(chǎn)市場，面粉比面包貴，已經(jīng)見怪不怪了。但細(xì)究之下，你會發(fā)現(xiàn)，更離譜的是，只要面粉夠貴，榨菜包也能變成蟹黃湯包。是的，這就是過去很長一段時間，我國房地產(chǎn)市場顛撲不破的邏輯，調(diào)控幾乎不管用，越調(diào)越漲。

　　與此同時，房企購地的步伐也愈演愈烈，為了拼地王，高杠桿拿地，那都不叫事兒。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)洗牌加劇之下，行業(yè)集中也明顯加速。誰能留下來？秉持著手中有地、心中不慌的金科玉律，大家紛紛選擇囤地，而且排名越靠前的企業(yè)，拿地強度越大，恒大、融創(chuàng)、碧桂園與萬科均如此。

　　第二梯隊也拼命往前拱。好些三五百億規(guī)模的企業(yè)提出，未來5年要沖擊1000億元營收，千億規(guī)模的則瞄準(zhǔn)3000億元疾馳而去。一位開發(fā)商老總說得好，“地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現(xiàn)在第一陣營的鏡頭里，才更有能力做其他的事情。”

　　另一個不得不提的原因是，一些城市近幾年土地供應(yīng)大幅減少，僧多粥少的局面無形中也推高了地價，催生了地王。比如，中部某省會城市2016年出讓土地的面積，不到2013年高點的一半。一位中層官員說，市領(lǐng)導(dǎo)實際上希望地價更高一些，否則，城市房價與城市地位不符。

　　這么多“粉絲”追著捧著，地王能不紅嗎？

　　只是，仔細(xì)想想，在開發(fā)商們一擲千金、大肆擴張的這波浪潮中，有多少是真的火眼金睛，又有多少是被趨勢裹挾著，頭腦過熱，跟風(fēng)炒樓呢？

　　風(fēng)起

　　不消太久，2016年底，一切都變了，市場預(yù)期急轉(zhuǎn)直下。

　　2016年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。這一全新的定位，讓2017年成為中國房地產(chǎn)的大變革之年。限購、限貸、限價、限售、限商……不斷收緊的調(diào)控政策，就像是唐僧的緊箍咒，念得孫悟空欲死不能。

　　與此同時，偏愛高地價帶來高土地財政的地方政府也開始補刀。2017年，各地方政府普遍加大土地供應(yīng)，限制地價，平抑房價。在地價嚴(yán)控之時，2017年前11月，全國50大城市土地出讓金卻超過3萬億元，同比增長37.3%。很顯然，這源于土地出讓面積的大幅增加。

　　以北京為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年北京土地市場總建筑面積高達(dá)1166萬㎡，環(huán)比增長129%。商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍。更值得注意的是，土地結(jié)構(gòu)也脫胎換骨——共有產(chǎn)權(quán)面積300萬平方米，配建的限價商品房住宅約337萬平方米，出租房約91萬平方米。

　　問題來了。房價如此嚴(yán)控之下，高溢價拿了地王的開發(fā)商們怎么辦？

　　割肉是不可能的。一個字：拖。

　　幾天前，一地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總經(jīng)理告訴經(jīng)濟ke，開發(fā)的一個樓盤幾個月前就已蓋好封頂，預(yù)售證也在手，可是政府限價，比周邊二手房價格還低30%。“老板一直是拖著，盼望政策能松一點。”臨近年底，他們也撐不下去了。“必須開盤銷售回款，資金壓力太大。”

　　這不是孤例。在易居地產(chǎn)重點分析的50個地王中，僅7個項目開盤。而未開盤的43個項目中，還未開工的也多達(dá)14個。

　　那么，拖不了的怎么辦呢？想盡辦法或明或暗地拉升價格。捆綁車位、精裝修，還有天價茶水費等，都是慣用手段。

　　不過，2017年10月開始，住建部與發(fā)改委在全國掀起一次聯(lián)合交叉檢查，集中整頓商品房銷售亂象，這些法寶也不太靈光了。

　　辦法還有，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。”如此鄙視鏈被用于對沖限貸政策，你一定沒少聽說。

　　如此鬧得不像話之后，2017年12月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國土資源部、央行又聯(lián)合發(fā)文，要求開發(fā)商不能拒絕公積金貸款。另一條小道兒被封死。

　　如此一來，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王，如今過得咋樣？2017年11月底，華僑城轉(zhuǎn)讓北京豐臺地王板塊；上海樓板價超10萬元/平方米的地王遭質(zhì)疑變身停車場；南京地王“崩盤”停工的消息在四處流傳。

　　爆冷

　　重壓之下，引入更多資金分擔(dān)風(fēng)險、股權(quán)變動甚至賣股求生成為市場主流。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2015年以來，全國住宅類總價超過65億元的地王地塊共有50宗，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比高達(dá)64%。北京、上海、武漢等城市的高總價地塊，出現(xiàn)股權(quán)變動現(xiàn)象尤為典型。

　　地王一難受，土地市場也遇冷。國家統(tǒng)計局稱，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年一線城市土地溢價率只有18.76%，是多年來的最低點。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》報道，部分城市甚至開始出現(xiàn)之前很少見的流標(biāo)。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)達(dá)到44宗，其中一線城市北京出現(xiàn)1宗，廣州出現(xiàn)2宗。2017年12月28日，北京招拍掛的最后一塊地以流拍告終，給北京2017年樓市畫上了一個休止符。

　　新地王更被嚴(yán)防死守。畢竟，鎖死“地王”房價，就意味著“鎖死”整個板塊的最高房價。

　　2017年6月，長沙曾有一地塊被視為潛在地王，卻在拍賣前一天臨時叫停。湖南地產(chǎn)觀察人士文江說，當(dāng)時正是長沙房價暴漲引發(fā)高度關(guān)注、長沙調(diào)控政策升級的時候，如果這塊地樓面價再創(chuàng)新高，成為新地王，或許將逆轉(zhuǎn)購房者的預(yù)期，市場重回火爆狀態(tài)。

　　撤退

　　那么，那些曾經(jīng)手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了？

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》的統(tǒng)計，2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據(jù)8席，16個拿地總額超百億的巨無霸項目中，有9家花落“國字頭”。2017年新形勢下，“國字頭”當(dāng)然知道進(jìn)退。僅2017年11月，就有11家房企密集拋售15個房產(chǎn)項目，總價高達(dá)560億元，其中9家為國企、央企。

　　其實，財大氣粗的一線龍頭原來也是地王制造主力。但2017年，盡管這些龍頭房企依然熱衷拿地，但在擁有天量土地儲備后，他們并沒有爆出地王緋聞。比如2017年拿地最兇的融創(chuàng)，就主要是通過并購來獲得新的土地的。

　　可見，新一輪調(diào)控下來，地王們從“一曲紅綃不知數(shù)”到“門前冷落車馬稀”的逆轉(zhuǎn)，也讓市場的走勢愈加清晰。

　　十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)等長效機制逐步落地，更多的政策已在醞釀中。同時，希冀2018年政策松動的僥幸心理也在逐漸被打破。2017年12月23日，住建部部長王蒙徽表示，2018年要“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”。

　　風(fēng)，真的變了。

　　這不由讓人想起一年多前，香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在一個公開場合所說的話。他說，現(xiàn)在所有成為地王的人，我是替他們擔(dān)憂，從前買了地，我們就說“恭喜恭喜”，現(xiàn)在可能對那些人要說“節(jié)哀順變吧”。

　　(該文已于2017年12月31日發(fā)布于由《中國經(jīng)濟周刊》與俠客島聯(lián)合出品的經(jīng)濟ke)

　　《中國經(jīng)濟周刊》2018年第2期封面