中國經(jīng)濟網(wǎng)北京8月26日訊（記者 李方） 《住房租賃條例》即將于9月15日正式施行，《條例》支持企業(yè)通過多元化渠道盤活存量資產(chǎn)、提升服務(wù)品質(zhì)、加強信用體系建設(shè)，為住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展按下加速鍵。

近年來，住房租賃市場呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性變化。從需求來看，租客平均年齡逐年上升，家庭戶型需求顯著增加，租后服務(wù)成租客核心訴求；從供給來看，分散式房源仍將長期是我國住房租賃市場的供應(yīng)主體，“臟、亂、差、舊”問題明顯，一線城市老舊房源占比近七成，房東出租觀念從“租掉就行”轉(zhuǎn)向“租得省心”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《條例》將加速市場出清，推動行業(yè)從“粗放生長”向“專業(yè)深耕”轉(zhuǎn)型，市場化機構(gòu)的積極參與將成為保障租賃市場品質(zhì)的關(guān)鍵力量。過去二十年，貝殼及鏈家累計服務(wù)數(shù)千萬租房需求，2021年貝殼惠居成立，為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務(wù)，助力新市民、新青年實現(xiàn)“安居夢”。

多元服務(wù)協(xié)同 推動行業(yè)生態(tài)發(fā)展

《2024-2025住房租賃行業(yè)發(fā)展報告白皮書》提出，住房租賃需求持續(xù)攀升，全國租房人口已近2.6億人。家庭型租客顯著增加，2024年35歲以上租客占比達(dá)37.2%。此外，租客品質(zhì)租住需求升級。2024 年最新租客調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前租客租房時最關(guān)注的三大因素分別是通勤/出行便捷性、房屋設(shè)備設(shè)施狀況和租后服務(wù)質(zhì)量。

隨著大租賃時代的到來，長期深耕租賃服務(wù)的貝殼厚積薄發(fā)，租賃業(yè)務(wù)已成為貝殼“一體三翼”戰(zhàn)略中的“一翼”。截至2025年3月底，貝殼覆蓋5.5萬家門店和49萬經(jīng)紀(jì)人，能夠為貝殼惠居提供大量房源，保證快速出房。截至2024年底，貝殼樓盤字典覆蓋2.7億套房源，數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施完備。

“我們通過人店網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)基建及數(shù)字工具的創(chuàng)新，大租賃業(yè)務(wù)得到較快發(fā)展。”貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群博士表示，貝殼惠居為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務(wù)。其中，分散式租賃服務(wù)主要包括以貝殼省心租為代表的機構(gòu)托管租賃服務(wù)和以普通租賃服務(wù)為代表的個人租服務(wù)；集中式包括以新青年公寓、海鹽公寓為代表的自營公寓服務(wù)和集中式公寓品牌合作。

“過去租賃業(yè)務(wù)做的比較大，但只是居間交易，只管交易本身。從租賃市場未來發(fā)展方向來看，家庭住戶越來越多，用戶對服務(wù)的訴求變得越來越高，這是社會發(fā)展的必然。”王擁群博士表示，普租是基礎(chǔ)盤，保障“有房可租”的民生底線，貝殼省心租聚焦時間寶貴型業(yè)主與品質(zhì)租客，以“租金透明，無差價托管”的輕資產(chǎn)托管模式實現(xiàn)服務(wù)增值。

目前，個人房東出租，即分散式房源將長期是我國城鎮(zhèn)住房租賃市場的供應(yīng)主體，但個人房東出租模式效率低、服務(wù)缺乏保障，成為制約分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的主要瓶頸。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為，以托管的方式實現(xiàn)此類房源的集中運營，是實現(xiàn)分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點之一。

“當(dāng)房東收益足夠高時，房東是愿意出租的。今天房東個人出租的難度在上升，如果不交給機構(gòu)來打理，出租效率會非常低。”王擁群博士說，“貝殼省心租的輕資產(chǎn)托管隨行就市，不賺租金差價，而是將收益與服務(wù)質(zhì)量深度綁定，為業(yè)主提供透明化托管，提供低空置期安心托管。為租客提供全周期服務(wù)，涵蓋700+項免費維修、24小時響應(yīng)、0押月付等，滿足安全、舒適、有尊嚴(yán)的居住需求。”

輕資產(chǎn)托管模式符合《條例》對“信息透明、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化” 的要求，同時也重塑了租賃機構(gòu)與用戶的關(guān)系，從“零和博弈”轉(zhuǎn)向“價值共創(chuàng)”。

截至2024年底，貝殼省心租在全國13個城市累計服務(wù)客戶數(shù)量約180萬，其中，北京累計服務(wù)客戶數(shù)量已超過43萬。

HQI打通房源品質(zhì)正循環(huán) 助力供需高效選擇

業(yè)內(nèi)人士估測，就目前我國住房租賃市場而言，分散式房源仍占據(jù)主導(dǎo)地位，占比約八成，一線城市老舊房源占比近七成，但此類房源“散、亂、差、舊”問題明顯，較難滿足租住客群的多樣化品質(zhì)需求。

為了解決這個問題，貝殼惠居推出了HQI（Housing Quality Index）房源品質(zhì)分，覆蓋貝殼平臺全品類房源，包括普租、公寓及貝殼省心租。HQI品質(zhì)分圍繞房況裝配水平、租金競爭力、信息完備度及質(zhì)量、生活便利性、支付靈活性五大核心維度來為房源品質(zhì)打分，判斷其對用戶需求的滿足程度。

據(jù)介紹，在消費者端，分?jǐn)?shù)排名靠前的品質(zhì)好房將會被劃分為三個等級——鉆石好房（全城房源的佼佼者）、黃金好房（卓越精品的好房）、白銀好房（值得一看的好房），依托直觀的分級標(biāo)識結(jié)合智能推薦，幫助用戶簡化決策流程，快速看到好房，租到好房。在服務(wù)者端，系統(tǒng)會提供結(jié)構(gòu)化智能分析報告，涵蓋該房源的各維度得分明細(xì)、可操作性改進方案，既助力其精準(zhǔn)推薦品質(zhì)好房，也指導(dǎo)針對性的房源改造優(yōu)化，結(jié)合“品質(zhì)優(yōu)先”的流量分發(fā)規(guī)則，實現(xiàn)“服務(wù)效率-平臺品質(zhì)-用戶口碑”的正向循環(huán)。

“HQI品質(zhì)分對貝殼平臺上所有的房源一視同仁，采用同一套評估體系，讓它們同臺競技，誰的房子好，誰的品質(zhì)分高，誰的流量就多。”王擁群博士表示，無論是普租還是貝殼省心租，還是貝殼惠居合作的五千多家集中式公寓機構(gòu)，HQI品質(zhì)分對所有房源都采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，以公平公正的商業(yè)底層邏輯賦能品質(zhì)交付及效率提升。

錨定安全合規(guī)發(fā)展 共建租住新未來

作為我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的國家級行政法規(guī)，《住房租賃條例》在明確住房租賃企業(yè)主體地位、拓寬房源供給路徑、推動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化等方面都具有里程碑意義。

王擁群博士表示，《條例》將為行業(yè)帶來三大機遇，一是明確住房租賃企業(yè)獨立主體身份，使其與“經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”“二房東”區(qū)分開來，實現(xiàn)合法正名與合規(guī)經(jīng)營；二是拓寬房源供給路徑，激活分散式民宅出租意愿，推動“非居改租”等存量資產(chǎn)盤活；三是倒逼服務(wù)升級，通過清退虛假房源、推動標(biāo)準(zhǔn)化運營，讓服務(wù)價值成為核心競爭力。

“伴隨《條例》的施行，合規(guī)永遠(yuǎn)是貝殼惠居做強做大的基礎(chǔ)。《條例》強調(diào)房屋安全、租客安全，都是我們關(guān)注的要素。”王擁群博士表示，貝殼惠居今年明確把安全作為管理核心，與燃?xì)夤尽⑾赖葯C構(gòu)展開了合作。“今年我們不把規(guī)模作為核心的考核指標(biāo)，而是把品質(zhì)交付、租住安全作為我們的重頭戲。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次《條例》的正式出臺，將推動我國住房租賃市場進入法治化、規(guī)范化的新階段，將有力促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度，也將對盤活存量資產(chǎn)以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。

“大租賃時代大有可為，貝殼惠居愿意跟所有致力于大租賃發(fā)展的機構(gòu)合作共生，讓租住變得更美好，讓新市民、新青年能夠在城市有一個美好的租住，租住也一定會成為一種生活方式。”王擁群博士說。