財(cái)務(wù)安全與組織再造的雙重變革中，萬(wàn)科正試圖在政策東風(fēng)里率先筑底。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性企業(yè)萬(wàn)科近期獲得大股東深鐵集團(tuán)220億元借款額度，專項(xiàng)用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券。這是深鐵集團(tuán)今年第11次向萬(wàn)科提供借款，合計(jì)金額已達(dá)291.3億元。

與此同時(shí)，萬(wàn)科在組織架構(gòu)上完成了“頂層革命”——撤銷區(qū)域?qū)蛹?jí)，集團(tuán)總部直接管控16個(gè)地區(qū)公司。這場(chǎng)組織變革打破了過(guò)去近20年的“諸侯模式”，標(biāo)志著萬(wàn)科正式進(jìn)入深度調(diào)整期。

在“十五五”規(guī)劃建議提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的背景下，萬(wàn)科作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的變革路徑，可能為中國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展模式提供重要參考。

財(cái)務(wù)輸血：大股東強(qiáng)力支援

萬(wàn)科11月2日發(fā)布公告，與深鐵集團(tuán)簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》，獲得不超過(guò)220億元的借款額度。專項(xiàng)用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券本息，這一安排凸顯了債務(wù)化解的緊迫性與針對(duì)性。

截至公告日，深鐵集團(tuán)已向萬(wàn)科提供無(wú)擔(dān)保借款合同金額203.73億元，實(shí)際提款197.1億元。根據(jù)借款條件顯示，萬(wàn)科需提供各類資產(chǎn)作為擔(dān)保物，抵質(zhì)押率控制在50%-70%之間。

盡管獲得大股東持續(xù)輸血，萬(wàn)科的債務(wù)壓力依然不容小覷。萬(wàn)科2025半年報(bào)顯示：萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

資產(chǎn)負(fù)債方面，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科的凈負(fù)債率為90.4%，較2024年底提高9.8個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率為73.1%，較2024年底降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬(wàn)平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。但其在15個(gè)城市銷售金額仍排名前三。相比之下，萬(wàn)科貨幣資金只有740億元，短期償債缺口明顯，這也是大股東不斷“輸血”的關(guān)鍵原因。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科在公告中解釋，主要系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，疊加行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，新增資產(chǎn)減值計(jì)提，以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

組織再造：告別“諸侯模式”

今年9月，萬(wàn)科進(jìn)行了組織架構(gòu)的重大調(diào)整，撤銷了原有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部及五大區(qū)域公司。取而代之的是集團(tuán)總部直接管理的16個(gè)地區(qū)公司，打破了沿用近20年的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)。

分析人士指出，過(guò)去區(qū)域公司“各自為戰(zhàn)”造成的資源浪費(fèi)、決策失誤和內(nèi)耗，在當(dāng)下已成為企業(yè)不能承受之重。集權(quán)管控的核心目的之一就是“極限降本”，打破“諸侯割據(jù)”、杜絕內(nèi)部損耗，實(shí)現(xiàn)資源全國(guó)一盤棋。

但萬(wàn)科的銷售端仍不容樂(lè)觀，2025年上半年萬(wàn)科銷售金額691億元，同比下降45.7%。自身造血功能變得較差，通過(guò)集權(quán)控本，最大化集中資源，以應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，成為當(dāng)下首選。

盡管面臨財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)壓力，萬(wàn)科在產(chǎn)品創(chuàng)新方面的探索仍在繼續(xù)。以上海“理想之地”為代表的“未來(lái)城市理想單元”項(xiàng)目，試圖為行業(yè)提供轉(zhuǎn)型樣本。這一項(xiàng)目集住宅、市集、商店、辦公、運(yùn)動(dòng)館、幼兒園、養(yǎng)老和政務(wù)服務(wù)于一體，構(gòu)建了步行10-15分鐘生活圈。“理想之地”自2023年6月面向市場(chǎng)銷售以來(lái)，曾位列上海2023年度新建商品房銷售榜的第一位，顯示出市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的認(rèn)可。

萬(wàn)科的產(chǎn)品創(chuàng)新與“十五五”規(guī)劃建議中“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的要求不謀而合。沿著這些方向，萬(wàn)科未來(lái)將聚焦綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓三大優(yōu)勢(shì)主業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的狂飆突進(jìn)時(shí)代，頭部企業(yè)如萬(wàn)科，不得不通過(guò)財(cái)務(wù)重組與組織變革來(lái)應(yīng)對(duì)時(shí)代變革。能否將產(chǎn)品創(chuàng)新能力轉(zhuǎn)化為持續(xù)盈利模式，決定著萬(wàn)科能否在政策東風(fēng)中迎來(lái)柳暗花明。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 黃春棉）